Fiscale voordelen van uw Spaanse woning.

Een huis in Spanje is, naast andere voordelen, ook fiscaal erg aantrekkelijk. Als u uw aankoop uit eigen middelen betaalt, dan verdwijnt daarmee een deel van uw vermogen uit de greep van de Nederlandse fiscus. Hoe zit dit?

De middelen die u voor uw aankoop gebruikt zijn zouden normaal gesproken in Nederland zijn belegd bij een bank, een verzekeringsmaatschappij of een effectenmakelaar. U dient dit vermogen te vermelden op uw belastingaangifte in de zogenoemde Box 3 en vervolgens zal de belastingdienst u een aanslag presenteren van 1,2% van de waarde van dit vermogen. U hebt ook nog recht op een kleine vrijstelling, maar voor het gemak laten we deze hierna verder buiten beschouwing.

Zodra u Spaans onroerend goed bezit, kunt u een beroep doen op het Belastingverdrag, dat Nederland met Spanje heeft afgesloten ter vermijding van dubbele (belasting)heffing. Volgens dit Verdrag is Spanje het enige land dat belasting mag heffen over onroerend goed wat in Spanje is gelegen.

Spanje heft inderdaad een vorm van Inkomstenbelasting over uw Spaanse bezit, maar meestal is deze belasting veel minder dan de 1,2% die u in Nederland betaalt.

Omdat Spanje heffingsbevoegd is, zal Nederland een vermindering verlenen op uw aanslag. Deze vermindering bedraagt 1,2% van de waarde van uw Spaanse onroerend goed (u moet die waarde wel aangeven in Nederland). U hoeft niet aan te tonen, dat u daadwerkelijk de Spaanse belasting hebt betaald: u heeft te allen tijde recht op de vermindering!

Daardoor bespaart u dus in BOX 3 de volledige Inkomstenbelasting over het bedrag van uw investering in uw huis of appartement in Spanje.

Als u uw aankoop geheel of gedeeltelijk financiert, dan wordt, in Box 3, het bedrag van de lening afgetrokken van uw buitenlandse bezit. Over het netto geïnvesteerde bedrag wordt de belastingvermindering berekend.

Een veel gehoord probleem is, dat de directeur-groot-aandeelhouder uit Nederland, het geld voor de aankoop van zijn Spaanse huis wel in zijn B.V. heeft zitten, maar niet privé beschikbaar heeft.

Als hij, bijvoorbeeld, € 450.000 nodig heeft voor de aankoop en dit geld uit zijn B.V. naar privé wil overhevelen, dan moet hij eerst € 150.000,= dividendbelasting betalen alvorens er € 450.000,= netto beschikbaar is op de Spaanse privé-rekening. Een oplossing is dan, bijvoorbeeld. dat het benodigde bedrag van de B.V. wordt geleend. Hiertaan zijn echter twee nadelen verbonden:

1. U moet rente betalen aan uw eigen B.V., die bij u, privé niet aftrekbaar is, maar bij de B.V. wel en deze wordt belast met 29 of zelfs 34,5% vennootschapsbelasting.

2. U moet een aanvaardbare (normale) afbetalingsregeling treffen met uw B.V. en deze regeling ook nakomen, om problemen met de belastingdienst te voorkomen. De rente en aflossing moeten uit uw netto-inkomen worden bekostigd en dit kan een behoorlijk hoge maandlast opleveren. Bij een normale rente en een aflossingstermijn van 30 jaar bedraagt de maandlast al gauw € 2.150,=.

Een andere oplossing is, dat uw B.V. zelf het onroerend goed aanschaft als belegging. Binnen het bestek van dit artikel voert het te ver deze optie nader uit te werken. Deze oplossing heeft echter wel een aantal belangrijke voordelen.

Zo is er o.a. het voordeel, dat er geen 25% dividendbelasting moet worden betaald; dat u privé geen rente, maar alleen huur aan uw B.V. moet betalen; dat alle huuropbrengsten belastingvrij zijn; dat de kosten van uw Spaanse appartement weer uit de ontvangen huur kunnen worden betaald; dat een jaarlijks ‘verlies’ onder omstandigheden aftrekbaar is en, dat het Verdrag ter Vermijding van Dubbele Belasting met Spanje ook geldt voor uw B.V.!

Deskundige fiscale begeleiding is echter wel geboden. Raadpleeg daarom uw financiële adviseur in Nederland en/of uw gestor in Spanje.